不動産会社のSEO対策｜13位から6位の実績とキーワード戦略
不動産は、大手ポータルサイトの存在がSEOの前提を大きく変えている業種です。 「賃貸 ◯◯市」で検索すれば、上位はほぼポータルで埋まります。
物件検索でポータルと正面から戦うのは得策ではありません。 勝負すべきは別の場所にあります。
実績：13位 → 6位
不動産関連キーワード ＋ 地域名
13位は検索結果の2ページ目、6位は1ページ目です。 この1ページの差が、実際の流入では最も大きく効きます。 上位にポータルが並ぶ領域では、6位でも事業者サイトとしては十分な位置です。
不動産会社が狙うべきキーワード
| 層 | 例 | 上位を占めるサイト | 勝ち目 |
|---|---|---|---|
| 物件検索系 | 賃貸 品川／マンション 品川 | 大手ポータル | 低い |
| 売却・査定系 | 不動産売却 品川／不動産査定 品川 | 一括査定サイト・地域業者 | 高い |
| 業態＋地域 | 不動産屋 品川／不動産会社 品川 | 地域業者 | 高い |
| 専門・悩み系 | 相続 不動産 品川／空き家 売却 品川／任意売却 品川 | 専門業者 | 非常に高い |
推奨は「売却・査定系」または「専門・悩み系」です。 理由は2つ。ポータルの独壇場でないことと、1件あたりの粗利が賃貸仲介より桁違いに大きいことです。 月間検索数が20件でも、売却1件が成約すれば十分に元が取れます。 費用対効果の計算方法はこちら。
ポータル依存から抜けるという発想
ポータル掲載は、反響1件あたりの費用が発生し続けます。 掲載を止めれば流入もゼロになります。
一方、自社サイトからの問い合わせは1件増えても追加費用がかかりません。 またポータルでは他社と横並びで比較されますが、自社サイトなら自社の強みだけを伝えられます。
SEOと広告の性質の違いはこちらで解説しています。 ポータルをやめる必要はありませんが、依存度を下げる手段としてSEOは合理的です。
不動産サイト特有の注意点
1. 物件ページの大量生成に注意
物件情報をシステムで自動生成しているサイトでは、 ほぼ同じ内容のページが大量にできてしまうことがあります。 これは重複コンテンツと判断され、インデックスされない原因になります。
成約済み物件のページを放置している場合も同様です。 削除するか、noindexを設定してください。
2. 会社としての情報を厚くする
不動産は人の資産に関わる分野のため、信頼性の要求水準が高くなります。
- 宅地建物取引業の免許番号
- 宅地建物取引士の氏名・登録番号
- 店舗の所在地、固定電話番号、営業時間
- 取引実績（エリア、件数など）
3. 地域情報のコンテンツが効く
「品川区 住みやすさ」「◯◯駅 周辺 治安」のような、 物件を探す前の段階の検索にはポータルが弱い領域があります。 地元の不動産会社にしか書けない一次情報は、AI検索の引用元としても選ばれやすいコンテンツです。
同一キーワードは1社限定です。1キーワード月額5,000円（税抜）、仮申し込みの時点で費用は発生しません。
キーワードの空きを確認する入力3ステップ・約1分不動産会社が検索されるのは、どういう場面か
不動産の検索はポータルサイトとの戦いです。SUUMO・HOME'S・at homeが「地域名 ＋ 賃貸」「地域名 ＋ 中古マンション」といった主要キーワードをほぼ独占しています。ここに正面から入るのは現実的ではありません。当社の事例が13位から6位で止まっているのも、この構造によるものです。
ただし、ポータルが答えられていない検索が確実にあります。「その地域に住むとどうなのか」「この学区はどうか」「相続した実家をどうするか」——物件データベースでは答えられない問いです。ここが地域の不動産会社の主戦場になります。
物件情報でポータルと戦わないでください。掲載数では絶対に勝てません。勝てるのは地域情報と、個別の相談です。「◯◯駅 住みやすさ」「◯◯小学校 学区 賃貸」といったキーワードは、ポータルが手を出しにくい領域です。
キーワード候補の作り方
地域名との掛け合わせは1通りではありません。 同じ商圏でも、検索する人の状況によって使う言葉が変わります。 実際に候補を出すときは、次の軸で組み合わせを作ってください。
| 軸 | 組み合わせの例 | 検索する人の状況 |
|---|---|---|
| 取引種別 | 賃貸／売却／査定／管理／買取 ＋ 地域名 | 何をしたいかが決まっている |
| 物件種別 | 一戸建て／中古マンション／土地／店舗 ＋ 地域名 | 物件の種類が決まっている |
| 地域情報 | 住みやすさ／治安／学区／子育て ＋ 駅名・地域名 | その地域を検討中 |
| 相談内容 | 相続／空き家／離婚／住み替え ＋ 不動産 ＋ 地域名 | 事情がある |
| 条件 | ペット可／楽器可／事務所可／駐車場付き ＋ 地域名 | 特殊な条件がある |
「相続」「空き家」「離婚」といった事情を含む検索は狙い目です。ポータルサイトが対応していない領域であり、相談する相手を探している段階なので成約に近い検索でもあります。
候補が出たら、実際に検索してください。 上位10件の顔ぶれを見て、同規模の事業者が3件以上いれば入る余地があります。 判断の詳しい手順はSEOキーワードの選び方にまとめています。
この分野で上位にいるのは誰か
不動産は競合構造がはっきりしています。同業他社より、ポータルサイトが最大の競合です。
| 競合のタイプ | 強み | 地域事業者の勝ち筋 |
|---|---|---|
| 大手不動産ポータル | 物件掲載数とドメイン評価が圧倒的 | 物件検索では勝てない。地域情報と個別相談で棲み分ける |
| 大手仲介会社 | ブランドと拠点網 | 地域の細かい事情、担当者の顔が見えることで差別化する |
| 地域の同業他社 | 条件は互角。サイトが物件一覧だけの会社が多い | 地域情報の記事を持っているだけで大きな差になる |
不動産会社のSEOでよくある失敗
物件一覧ページだけで、読み物がない
物件はいずれ成約して消えます。ページが消えるたびに評価も消えます。地域情報のような、消えないページを持ってください。
おとり広告と誤解される掲載
成約済みの物件を残しておくと、宅建業法上の問題になるだけでなく、口コミでの評価も下がります。
「絶対に高く売れます」といった断定
景品表示法上のリスクがあります。査定額は市況で変動する前提で書いてください。
SEOとあわせて効く施策
検索順位だけを上げても、問い合わせにつながらなければ意味がありません。 不動産会社の場合、次の施策を並行するかどうかで結果が変わります。
- 地域情報コンテンツ。駅ごと・学区ごとの記事は、ポータルが作れない資産になります
- Googleビジネスプロフィール。来店型の店舗では地図枠が効きます（MEO対策）
- 宅建士の情報明示。不動産はYMYL領域です。免許番号と担当者情報は必須です
- 査定フォームの簡略化。項目が多いフォームは、この業種では特に離脱されます
不動産はポータルと同じ土俵に立たないことが唯一の戦略です。13位から6位という結果も、物件検索ではなく別の切り口で取ったものです。
不動産会社が最初に取り組むべきこと
ポータルサイトと同じ土俵で戦わない、と書きました。では何から始めるか。 最初の1本は「駅名 ＋ 住みやすさ」の記事を勧めています。
家賃相場、周辺の店舗、治安、交通の便、子育て環境—— 地元の不動産会社にしか書けない情報であり、ポータルサイトが構造上作れないページです。 物件が成約しても消えず、資産として残ります。13位から6位という変動も、この種のページが起点でした。
不動産広告の3つのルールと、サイトへの影響
不動産のウェブサイトは、宅地建物取引業法・景品表示法・ 不動産の表示に関する公正競争規約という3つのルールが重なる領域です。 SEOで流入を増やす前に、掲載内容が要件を満たしているかを確認してください。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 商号・免許番号の表示 | 宅建業者の名称と免許証番号の表示が義務づけられています |
| 取引態様の明示 | 売主・代理・媒介の別を明示する |
| 広告開始時期の制限 | 未完成物件は、建築確認等の前に広告できない |
| 誇大広告の禁止 | 著しく事実と異なる、または実際より著しく優良・有利と誤認させる表示 |
| おとり広告の禁止 | 取引できない物件、存在しない物件での誘引 |
| 徒歩分数の表記 | 道路距離80mにつき1分。端数は切り上げ |
おとり広告は、宅建業法第32条および表示規約第21条に違反します。 すでに成約した物件を掲載し続ける行為も含まれます。 違反した場合、業務停止処分（最大1年）、免許の取消し、 6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金の対象になります。 物件情報の更新体制がないまま掲載数を増やすのは、SEO以前にリスクです。
逆に、更新の速さは差別化になります。 「成約済みの物件が載っていた」という経験は、 多くの人が持っています。 「毎日更新しています」「成約物件は当日中に削除します」と 明示している会社は、それだけで信頼されます。 これは検索エンジンの評価にも間接的に効きます。 更新が止まっているサイトは、新しい情報が評価されにくくなるためです。
ポータル依存から抜けるための、現実的な設計
不動産会社の集客は大手ポータルサイトに強く依存しています。 そして「ポータルと同じ土俵で戦う」という発想では、まず勝てません。 ポータルは物件数という圧倒的な資産を持っているためです。
勝てるのは、ポータルが構造的に持てない情報の領域です。
| ポータルが持てないもの | 作るページ | 狙うキーワード例 |
|---|---|---|
| 地域の生活情報 | エリアガイド | ◯◯駅 住みやすさ、◯◯ 治安 |
| 手続きの解説 | 売却・購入の流れ | 家 売る 流れ、住宅ローン 審査 |
| 地域相場の解説 | 相場ページ | ◯◯市 マンション 相場 |
| 担当者の存在 | スタッフ紹介 | 指名検索・社名検索 |
| 特殊な事情への対応 | 相続・離婚・任意売却 | 相続 不動産 売却＋地域名 |
| 地域の学区情報 | 学区別ページ | ◯◯小学校 学区 物件 |
最も成果につながりやすいのは、下から2番目の「特殊な事情」です。 相続、離婚、住み替え、任意売却といった事情を抱えた人は、 物件を探しているのではなく、相談相手を探しています。 ポータルには相談相手がいません。 そして、これらの案件は単価が高く、競合も少ないという特徴があります。
エリアガイドの作り方——差がつくのはここ
エリアページは多くの不動産会社が作っていますが、 ほとんどが「駅から徒歩◯分、スーパーがあります」程度の内容で止まっています。 これでは評価されません。
実際に住んでいる人、実際に案内している人しか書けない情報を入れてください。
- 時間帯による街の様子の違い——朝の混雑、夜の人通り
- 坂の有無、道幅——地図では分からない。自転車やベビーカーの利用者には重要
- スーパーの価格帯の違い——同じ「スーパーあり」でも中身が違う
- 幹線道路や線路からの距離と、音の実際
- 学区の境界——同じ町名でも分かれる場合がある
- 再開発や新規出店の予定——公表されている範囲で
- どんな人が多く住んでいるか——ファミリー、単身、学生の比率感
ネガティブな情報も書いてください。 「坂が多いので自転車には向きません」と書いてあるページは、 それ以外の記述の信頼性も上がります。 良いことしか書いていないページは、広告として読まれます。 E-E-A-Tの観点でも、 実際の経験に基づく記述が評価されます。
ただし、差別的な表現や、特定の属性を排除する記述は避けてください。 住環境の説明と、入居者の属性に関する断定は別のものです。
最初の90日で、何をどの順にやるか
SEOはやることが多すぎて、結局どれも中途半端になるのが最大の失敗パターンです。 不動産は1件あたりの単価が非常に大きいため、少数の案件を確実に取るほうが向いています。 順番を決めて、上から片づけてください。
1〜30日目：土台をつくる
- 商号・免許番号・取引態様の表示を確認。法令上の要件を満たしているか点検する
- 成約済み物件の削除ルールを決める。更新体制がないまま掲載数を増やさない
- スタッフ紹介ページの作成。顔と名前、宅建士の有無、担当エリア
- 問い合わせフォームの項目を減らす。不動産は入力項目が多すぎて離脱するケースが目立つ
- Googleビジネスプロフィールの整備
不動産は「誰が担当するのか」が判断材料になる業種です。物件情報だけのサイトでは差がつきません。
31〜60日目：中心になるページを厚くする
- 売却の流れページ。査定から引き渡しまでの期間と、各段階で必要なもの
- 相続・離婚など事情別のページを1本。単価が高く競合が薄い
- 地域相場のページ。公表データをもとに、自社の見立てを添える
- よくある質問を厚くする。手数料、税金、期間など
新しいページを増やすより、既存のページを厚くするほうが先です。 薄いページが増えると、サイト全体の評価が下がることがあります。
61〜90日目：広げる
- エリアガイドを主要2〜3エリア分。実際に案内している人しか書けない情報を入れる
- 学区別ページ。ファミリー層の検索と相性がよい
- 売却事例・購入事例。個人が特定されない形で
- ローン・税金の解説。ただし専門外の断定は避け、専門家への相談を促す
90日で順位が1位になることは、まずありません。 不動産関連は競合の投資額が大きく、地域名を含む複合でも4〜6ヶ月は見てください。 この時期に見るべきなのは順位そのものではなく、 表示回数が増えているか、どのキーワードで表示されているかです。 Search Console の見方はGoogle Search Console の使い方、 到達順位の実測は34キーワードの実測データをご覧ください。
よくあるご質問
SUUMOやHOME'Sに勝つことはできますか？
物件検索キーワードでは困難です。ポータルは膨大な物件データとドメイン評価を持っています。しかし「売却」「査定」「相続」など相談を伴うキーワードでは、ポータルの優先度が下がります。戦う土俵を変えることが答えです。
賃貸と売買、どちらのキーワードを優先すべきですか？
1件あたりの粗利で判断してください。賃貸仲介は検索数が多い代わりにポータルが強く、粗利も限られます。売買・売却は検索数が少ない代わりに競合が薄く、粗利が大きい。月額5,000円の投資に対する回収を考えるなら、売却系が有利です。
不動産のSEOで大手ポータルに勝てますか？
「賃貸 地域名」のような物件検索キーワードでは、SUUMOやHOME'Sなど大手ポータルが上位を占めており、一社で勝つのは困難です。一方「不動産売却 地域名」「不動産査定 地域名」のように相談・依頼を伴うキーワードでは、地域の不動産会社に十分な勝ち目があります。
ポータルサイトに掲載していればSEOは不要ですか？
不要とは言えません。ポータル掲載は反響1件あたりの費用が発生し続けますが、自社サイトからの問い合わせは追加費用がかかりません。またポータルでは他社と横並びで比較されますが、自社サイトなら自社の強みだけを伝えられます。
成約済みの物件を掲載したままにするのは問題ありますか？
おとり広告として、宅地建物取引業法第32条および不動産の表示に関する公正競争規約第21条に違反するおそれがあります。違反した場合は業務停止処分や免許の取消し、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金の対象となります。物件情報の更新体制を整えたうえで掲載数を増やしてください。
大手ポータルサイトと同じキーワードで戦えますか？
物件検索そのもののキーワードでは、物件数という資産の差があるため現実的ではありません。ポータルが構造的に持てない情報、たとえば地域の生活情報、手続きの解説、相続や離婚といった事情への対応などの領域で戦うほうが確実です。
どの分野が最も成果につながりやすいですか？
相続、離婚、住み替え、任意売却など、事情を抱えた方向けのページです。これらの方は物件を探しているのではなく相談相手を探しており、ポータルサイトには相談相手がいません。単価が高く、競合も比較的少ない領域です。
エリアガイドは何を書けばよいですか？
実際に案内している人しか書けない情報を入れてください。時間帯による街の様子、坂の有無や道幅、スーパーの価格帯の違い、幹線道路からの音、学区の境界などです。駅から徒歩何分でスーパーがある、という程度の内容では評価されません。
ネガティブな情報を書いても大丈夫ですか？
書いたほうが有利です。坂が多いので自転車には向かない、といった記述があるページは、それ以外の記述の信頼性も上がります。ただし、差別的な表現や特定の属性を排除する記述は避けてください。
徒歩分数はどう表記すればよいですか？
不動産の表示に関する公正競争規約では、道路距離80メートルにつき1分として計算し、端数は切り上げることとされています。信号待ちや坂道は考慮されない計算方法のため、実際の体感と差が出る場合があることを補足で説明しておくと親切です。